Alex Vastgoed Woningmakelaardij in Helmond

Geschreven door Alex Ruwers    vrijdag 09 november 2012 15:47
Belasting bij (ver)koop onder WOZ-waarde?

Steeds vaker worden woning onder de WOZ waarde verkocht. Tijd om daar eens goed naar te kijken. De WOZ waarde is namelijk de leidraad voor het heffen van belastingen. Niet alleen de jaarlijkse OZB, die iedere woningeigenaar van de gemeente ontvangt, valt daar onder. Ook de belastingdienst hanteert deze waarde voor verschillende berekeningen. Verkoop onder de WOZ waarde zorgt voor alertheid bij de belastingdienst. Deze haalt het successierecht uit de kast en zwaait je er mee om de oren. Er kan sprake zijn van erfbelasting of schenkbelasting.

 

Er zijn bij de verkoop van een woning onder de WOZ waarde 2 scenario’s te onderscheiden, die beiden hun eigen regels met zich meebrengen.

  1. De ‘reguliere’ verkoop aan derden
  2. Verkoop na erven

1.

Bij een normale verkoop aan derden lijkt er op het eerste oog niets aan de hand. De belastingdienst hanteert in deze gevallen de marktwaarde (waarde in het economisch verkeer) als leidraad.

Marktwaarde is de prijs die de hoogste bieder in een normale onderhandelingspositie betaald. Wanneer de woning onder de marktwaarde wordt verkocht, dan wordt het verschil tussen koopprijs en marktwaarde aangemerkt als schenking. Er volgt een aanslag voor het betalen van schenkbelasting.

Als een woning ver onder de WOZ waarde wordt verkocht, zal de belastingdienst alert zijn en wellicht vragen gaan stellen over de koopprijs. Er zal dan aangetoond moeten worden dat de koopprijs ook de marktprijs is, zodat het betalen van schenkbelasting wordt voorkomen. Dit kan door een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur de woning te laten taxeren. Overdrachtsbelasting (2% van de koopprijs) wordt in mindering gebracht op de aanslag van de schenkbelasting

Voorbeeld

Een verkoper verkoopt een pand aan een koper. Het pand is € 300.000 waard, de koper betaalt er € 250.000 voor. De koper krijgt daarmee een schenking van € 50.000. Over € 300.000 die het pand waard is, betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting. Over de schenking betaalt zij schenkbelasting. Op de schenking is de algemene vrijstelling van € 2.012 van toepassing. De koper moet dus schenkbelasting betalen over (€ 50.000 - € 2.012 =) € 47.988. Over deze € 47.988 heeft zij al (2% x € 47.988 =) € 957,98 overdrachtsbelasting betaald. De koper betaalt schenkbelasting volgens tariefgroep II (tariefgroepen). Zij zou dus schenkbelasting moeten betalen over (30% x € 47.988 =) € 14.396. Van dit bedrag trekken wij de € 957,98 overdrachtsbelasting af die zij al heeft betaald. Uiteindelijk moet de koper dus (€ 14.396 - € 957,98 =) € 13.438,- betalen.

2.

In de situatie dat een woning uit een erfenis verkocht moet worden, is de kans groot dat de verkoopprijs onder de WOZ waarde uitkomt. Erfgenamen hebben te kampen met extra maandlasten als gevolg van de kosten van de woning en willen vaak snel de woning verkopen om niet in de financiële problemen te komen.

Bij erfbelasting worden alle schulden van alle bezittingen afgetrokken voor de berekening van de aanslag erfbelasting. De hypotheek die nog op de woning rust, wordt dus in feite in mindering gebracht op de WOZ waarde van de woning. De WOZ waarde is namelijk voor de belastingdienst de waarde van de woning. De overwaarde is het bedrag dat overblijft als u de hypotheekschuld aftrekt van de WOZ waarde en over deze overwaarde van de woning wordt erfbelasting geheven.

Wanneer de verkoopprijs van de woning onder de WOZ waarde is uitgekomen, betaald u dus meer erfbelasting dan nodig. U kunt dan bezwaar maken bij de belastingdienst over de hoogte van de aanslag van de erfbelasting. Hiervoor dient bij de Gemeente bezwaar te worden gemaakt over de hoogte van de WOZ waarde. Zodra u de nieuwe, herziene WOZ waarde van de gemeente heeft ontvangen, kunt u deze beschikking bij het bezwaar van de erfbelasting voegen. Dit kan u veel geld schelen en zorgt voor een realistischer erfbelasting.

Nb. Vraag tijdig uitstel van betaling voor de erfbelasting op de woning.

Meer informatie vind u op de website van de belastingdienst.

 

Volg ons ook via ...

      

Neem contact met ons op